Liczba wynajmowanych mieszkań nie przesądza o kwalifikacji wpływów finansowych z najmu do ustalonego źródła przychodu. Większe znaczenie ma całkowity przychód z najmu oraz to, czy umowy były zawarte w ramach działalności gospodarczej zarejestrowanej przez właściciela nieruchomości.
W 2018 i 2019 roku przychody z czynszu najmu obejmuje stawka ryczałtowa na poziomie 8,5% wyłącznie pod warunkiem, że wartość przychodów nie przekracza stu tysięcy złotych. Po przekroczeniu tej kwoty stawka nadwyżki wzrasta do 12,5%.
Historia pewnego wniosku
Zapis dotyczący ryczałtu ewidencyjnego przy najmie nieruchomości dla wielu osób był niejasny. Przedsiębiorca, który nabył drogą majątku prywatnego kilka mieszkań na wynajem, wystąpił o interpretację. W przyszłości planuje on kupić kolejne mieszkania taką samą drogą finansową z przeznaczeniem ich na wynajem. „Docelowa ilość lokali mieszkalnych pod wynajem na chwilę obecną nie jest znana i będzie uzależniona od wolnych środków finansowych w majątku prywatnym oraz ewentualnych przyszłych potrzeb mieszkaniowych własnych oraz rodziny” pisał wnioskodawca.
Poinformował też, że mieszkania należące do niego będą wynajmowane (tak samo, jak są) osobom fizycznym i podmiotom gospodarczym. Sam nie prowadzi działalności gospodarczej, bo – jak wnioskodawca pisał – zawodowo nie zajmuje się szukaniem i dostosowywaniem mieszkań do potrzeb najmu. Potencjalni najemcy znajdują go wyłącznie dzięki prywatnym poleceniom poprzednich najemców oraz ogłoszeniom w internecie. We wniosku wyraźnie zaznaczono, że wnioskodawca nie oferuje ani nie będzie oferować „żadnych usług powiązanych z wynajmem takich jak: catering czy dostęp do restauracji, usługi sprzątania w trakcie pobytu najemcy”. Nie zatrudnia nikogo i nie współpracuje z księgową przy tworzeniu umów mieszkań.
Przedsiębiorca w swoim wniosku wystosował zapytanie do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o opodatkowanie ryczałtem swoich przychodów zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy z 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Najem prywatny, a działalność gospodarcza
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że uzyskane przez wnioskodawcę przychody w drodze wynajmu mieszkalnych nieruchomości należących do jego majątku osobistego mogą być opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wysokości określonej w art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a wyżej wymienionej ustawy. Zgodnie z tym artykułem stawka opodatkowania wynosi 8,5% do kwoty stu tysięcy złotych, a nadwyżkę obejmuje już stawka 12,5%.
Najem w celach podatkowych można traktować jako pozarolniczą działalność gospodarczą lub inne źródło przychodów ustalone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.
W sytuacji gdy najem jest traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza, wyklucza się jego opodatkowanie ryczałtem od ewidencjonowanych przychodów na podstawie stawek 8,5% i 12,5%. Stosuje się opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych według skali podatkowej 18% i 32%.
Jeżeli jednak najem w faktycznych okolicznościach można uznać za odrębne źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, wtedy najemca ma możliwość wyboru opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stanowią o tym art. 1 pkt 2 w związku z art. 6 ust. 1a i art. 12 ust. 1 pkt 2 lit. a) wyżej wymienionej ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Warte zapamiętania jest to, że najem, dzierżawa i im podobne umowy to również działalność gospodarcza, kiedy przedmiotem najmu są elementy majątku powiązane z działalnością gospodarczą, chociażby samochody, o czym stanowi art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT.
Kwalifikacje najmu
Najem to działalność gospodarcza wyłącznie wtedy, kiedy spełnione są trzy przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT:
- musi to być działalność zarobkowa,
- musi to być działalność wykonywany w sposób ciągły,
- musi to być działalność wykonywany w zorganizowany sposób.
