Modelowy najemca zdarza się naprawdę rzadko. Wiele osób oddających nieruchomości na wynajem spotyka się z przykrymi sytuacjami i brakiem szacunku dla cudzej własności. Przed oddaniem mieszkania w nieodpowiednie ręce warto poświęcić czas na wybranie najemcy, przygotowanie prawidłowej umowy najmu i spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego. Zgodnie z radami analityków WGN wynajmujący powinni podejść do tematu tak, by cały proces wynajmu lokum został przeprowadzony komfortowo i bezpiecznie. Nie ma sensu też oszczędzać na podatku od wynajmu mieszkania, ponieważ stawka ryczałtu to jedyne 8,5%.
Oczekiwania właściciela mieszkania od najemcy są oczywiste:
- terminowe regulowanie czynszu,
- dbanie o lokal,
- nieuciążliwe zachowanie dla sąsiadów.
Poza tymi trzema pobożnymi życzeniami, w szczególności należy zadbać o pięć ważnych zasad wynajmu lokalu na cele mieszkaniowe.
Jasne oczekiwania sprecyzowane w rozmowie
Przy pierwszej rozmowie z zainteresowaną wynajmem osobą warto już przedstawić oczekiwania dotyczące warunków i zobowiązań obu stron. W interesie właściciela leży określenie zasad takich jak wysokość kaucji, zgoda na trzymanie zwierząt, ilość zamieszkujących mieszkanie osób czy kwestia palenia papierosów w pomieszczeniach.
Trudny temat – finanse
Kwestia pieniędzy to kolejny ważny element wywiadu przed wynajmem, ponieważ pozwoli to sprawdzić rzetelność potencjalnego najemcy. Mimo lekkich oporów, jakie może budzić taki temat, nie należy się go obawiać. W końcu wynajem nieruchomości w celu zarobkowym to czysty biznes. Już na początku lepiej ustalić, kto będzie płacić za najem – osoba pracująca dorywczo czy na stałe, student czy jego rodzice.
Uregulowanie tej kwestii to dla wynajmującego komfort, że najemca będzie wypłacalnym lokatorem. Szukajmy osoby, która będzie godna zaufania i godna zaufana, a comiesięczne zobowiązania czynszowe będzie płacić dzięki regularnie zapewnianym środkom. Można poprosić o weryfikację rzetelności przez kontakt z właścicielem poprzednio wynajmowanego mieszkania.
Wiele osób wynajmującym nieruchomości podejmuje współpracę z biurem nieruchomości, które wspiera właścicieli w procesie wynajmu. Taka współpraca eliminuje zainteresowanych z nieuczciwymi zamiarami.
Prawidłowo spisana umowa wynajmu lokalu
Jedyna wiarygodna forma umowy wynajmu to ta zawarta pisemnie. Jest zabezpieczenie obu stron i zawiera jasne zasady współpracy. Zwiększa odpowiedzialność najemców, a właściciela chroni przed wynajem „na słowo”, który często sprowadza się do bezkarnego zalegania w regularnych płatnościach.
Dostosowana do potrzeb umowa najmu nieruchomości to podstawa dalszych rozmów. Może wykonać ją doświadczony w obrocie nieruchomości pośrednik lub kancelaria prawna. Poprawnie sporządzony dokument zabezpiecza obie strony, zmniejsza ryzyko najmu i zwiększa udaną współpracę pomiędzy stronami. Przy jej tworzeniu należy pamiętać o niestosowaniu treści klauzul określonych przez UOKiK jako niedozwolone.
Wynajem a kaucja zwrotna
Już na etapie sporządzaniu umowy wynajmu należy określić kaucję zwrotną, czyli kwotę zabezpieczającą pobieraną od najemcy w chwili przekazania mieszkania. Wraz z końcem najmu jest ona zwracana w ciągu 30 dni – wyłącznie w przypadku braku uszkodzeń mieszkania.
Kwota pobierana w ramach kaucji jest do ustalenia. Zazwyczaj nie przekracza dwukrotności miesięcznego czynszu wraz ze średnimi opłatami za media. Standard mieszkania i wyposażenie mogą tę kwotę podnieść, jednak nie może ona przekroczyć 12-krotności miesięcznego czynszu ustalonego w dniu zawarcia umowy.
Protokół zdawczo-odbiorczy i zdjęciowa dokumentacja wynajmowanej nieruchomości
Wspomniany protokół jest bardzo ważnym dokumentem, zawierając opis i stan mieszkania oraz stan liczników mediów do momentu przekazania lokalu. Podpisuje się go w momencie przekazania najemcy mieszkania. Warto zadbać o pełną dokumentację fotograficzną lokalu wraz z jego wyposażeniem. Takie zestawy dokumentów opatrzonych datą wykonania trafiają do najemcy i właściciela.
W protokole zapisywane są wszystkie ubytki i uszkodzenia. W przypadku jakichkolwiek zniszczeń wymagających naprawy łatwiej będzie dojść do tego, kto jest winny szkód. Obie strony powinny zadbać o rzetelne wykonanie dokumentacji, ponieważ w przypadku zdawania mieszkania łatwiej będzie uniknąć nieporozumień czy problemów ze zwrotem kaucji.
