Współcześnie w blokach z wielkiej płyty znajduje się ok. 4 milionów mieszkań, które kuszą niską ceną oraz dobrą lokalizacją. Najczęściej decydują się na zakup głównie młode małżeństwa, czasem studenci oraz ludzie na dorobku, ponieważ w ich przypadku kupno na własność jest korzystniejsze niż wynajem lokalu. Przedstawiciele agencji nieruchomości nie kryją, że inwestowanie w takie mieszkanie i przeprowadzanie w nich remontów nie jest grą wartą świeczki.

Niemcy przeprowadzili rewitalizację blokowisk. Niemiecki wzór rewitalizacji to:

• dobudowa wind zewnętrznych,
• odnowienie loggi i balkonów,
• wzbogacenie o małą architekturę,
• dodanie szklanych łączników,
• przebudowa dachów na dwuspadowe,
• połączenie małych lokali,
• zagospodarowanie wolnych przestrzeni zielenią i oczkami wodnymi,
• ustawienie latarni,
• urządzenie placów zabaw.

Inny pomysł zakładał także rozbicie monokultury wielkiej płyty i wybudowanie nowych budynków z cegły między starymi.

Spółdzielnie nie muszą kupować gruntu, układać fundamentów czy inwestować w infrastrukturę, dlatego przeprowadzenie potrzebnych prac takich jak wymiana dachu na strop, postawienie zewnętrznych ścian z betonu komórkowego i przykrycie budynku spadzistym dachem, nie wymaga dużych nakładów pieniędzy. Dobre ocieplenie budynku to także niskie koszty ogrzewania nieszczelnych, zimnych pomieszczeń, a przecież 70% czynszu idzie na ogrzewanie mieszkań w wielkiej płycie.

Miliardy strat na zużyciu energii

Zgodnie z badaniami przeprowadzanymi przez Krajową Agencję Poszanowania Energii (KAPE), średnie zapotrzebowanie na energię w ciągu roku wynosi 240-400 kWh. Według statystyk w Niemczech energia ta zużywana jest na poziomie 100 kWh na 1 m², w Szwecji 40 kWh mniej. Wniosek z tego prosty – w Polsce energii zużywa się nawet trzykrotnie więcej niż w krajach Europy Zachodniej (gdzie klimat jest podobny). Tak duża różnica wynika ze złego ocieplenia stropów i ścian oraz złej jakości okien. Straty wynoszą 7 miliardów złotych rocznie – szacowany podział to 2,4 miliarda strat przez ściany, 0, miliarda przez dach, 0,2 miliarda przez piwnice, 2,1 miliarda przez okna, a przez nieszczelną wentylację 1,9 miliarda.

W Polsce nikt nie przeprowadził badań pokazujących, jaki jest wskaźnik zużycia energii cieplnej w budownictwie mieszkalnym. Jedynie wyrywkowe badania i audyty energetyczne pokazują standard energetyczny budynków postawionych w różnych latach. Dzięki nim widać korelację między zużyciem ciepła a czasem budowy budynku.

Efekty energetyczne kompleksowej termomodernizacji

W 2001 roku powstały wytyczne do kompleksowej obsługi w zakresie izolacyjnej modernizacji budynków. Stworzyli je przedstawiciele trzech firm: Termo Organika Mielec, Bolix z Żywca i Stolarka Wołomin. W porozumieniu z KAPE powołali Sojusz Termomodernizacyjny Bolix 120. Liczba w nazwie nie jest przypadkowa – 120 kWh na 1 m² rocznie potrzeba, by uniknąć miliardowych strat przez zużycie energii.

Twórcy projektu doszli do wniosku, że duże oszczędności da montaż nowoczesnych okien oraz odpowiedni system wentylacji, nawet przy ociepleniu budynku. W Europie stosuje się do ociepleń wełnę mineralną. Użycie jej w blokach z wielkiej płyty to gwarancja zabezpieczenia ogniowego, komfortu akustycznego, odpowiedniego mikroklimatu w mieszkaniach oraz trwałości elewacji. Jest to też doskonała sposobność by poprawić estetykę wykończeń elewacyjnych, gdyż większość budownictwa wielkopłytowego jest zaniedbana i szara.

Przez pół roku firmy należące do sojuszu wychodziły do spółdzielni mieszkaniowych, zarządców nieruchomości i indywidualnych właścicieli nieruchomości z propozycją nieodpłatnego doradztwa. Dodatkowo w doradztwo wchodził audyt energetyczny, pomoc w zdobyciu kredytu inwestycyjnego i wykonaniu kompleksowej modernizacji budynku (wymiana okien, izolacja termiczna dachu, piwnic i ścian).

Dzięki audytom energetycznym wyliczono szacunkowy średni koszt całkowitej termomodernizacji wraz z wymianą okien w przeliczeniu na 1 m². Wyniósł on 261 zł/m². Przy założeniu, że 50% powierzchni mieszkań to budynki jednorodzinne, a statystycznie najbliższy budynkowi dla zabudowy wielorodzinnej jest budownictwo o 5 kondygnacjach, szacuje się techniczny potencjał termomodernizacji.

Audyty energetyczne zweryfikowane przez KAPE pozwoliły wyliczyć szacunkowy średni koszt całościowej termomodernizacji z wymianą okien w przeliczeniu na 1 m kwadratowy powierzchni użytkowej budynku. Wynosi on 261 zł/m². Bezpośredni efekt energetyczny termomodernizacji, uzyskany jedynie w wyniku termomodernizacji w samym budynku i nieuwzględniający wyników modernizacji sieci przesyłowych oraz źródeł wytwarzania energii poza budynkiem, wynosi 308 kWh/m². Zakładając, że 50 proc. powierzchni mieszkań to budownictwo jednorodzinne oraz że najbliższy statystycznemu budynkowi dla zabudowy wielorodzinnej jest budynek 5-kondygnacyjny, można oszacować potencjał techniczny termomodernizacji.

Dlaczego warto modernizować?

W Niemczech na modernizację blokowisk wydano siedemdziesiąt miliardów marek. Polskie spółdzielnie kosztowałoby to 10 miliardów złotych. Czy warto? Wystarczy zobaczyć różnice w zużyciu energii w starych i nowych budynkach.

„W Niemczech w latach 1990-1999 wydano siedemdziesiąt miliardów marek na modernizację wielkiej płyty. Do roku 2008 budżet federacji wyłoży kolejne czternaście miliardów na dopłaty do preferencyjnych kredytów. Niemcy doszli do wniosku, że wymiany wymaga co trzeci dach w budynkach z prefabrykatów, zaś co piąty blok musi zostać odkopany i uszczelniony od zewnątrz, gdyż w przeciwnym wypadku nie da się wyeliminować wilgoci z piwnic. Takie wyniki badań skłoniły ich do kompleksowej modernizacji enerdowskich blokowisk.

W 1989 roku, w Aubervillers pod Paryżem architekci Rabant i Rameau zdecydowali się na przebudowę pięciokondygnacyjnego bloku z lat sześćdziesiątych. W budynku było dziewięćdziesiąt mieszkań o powierzchni pięćdziesięciu trzech metrów kwadratowych. Ze względów konstrukcyjnych architekci postanowili nie ruszać ścian działowych. Zaprojektowali dobudówki do elewacji (konstrukcja metalowa, następnie obudowywana), które pozwoliły na tworzenie apartamentów dwupoziomowych. Koszt modernizacji jednego mieszkania był równy kosztom budowy dwudziestu metrów kwadratowych lokalu w nowym domu. System Epal d’Harc opatentowano, w Polsce jednak nikt z niego nie korzysta.

Przykładem skutecznej rewitalizacji wielkiej płyty jest osiedle Sosnowe w Tychach, które pod koniec lat osiemdziesiątych zaczęła stawiać tamtejsza Fabryka Samochodów Małolitrażowych. W 1991 roku roboty wstrzymano, wznowił je dopiero w 1997 roku kolejny inwestor – spółka Waplex. Architekt Ryszard Mendrok z pracowni Urbi Projekt przeprojektował osiedle tak, aby trzy- i czteropiętrowe bloki z wielkiej płyty upodobnić do kamieniczek. Dzięki zmianom możliwe stało się np. wchodzenie do wnętrza budynków po dachach garaży. W miejscu ostatnich kondygnacji pojawiły się nadbudówki, przeprojektowano też klatki schodowe. Wyburzono ściany wewnętrzne, mieszkania zostały powiększone kosztem korytarzy. Kompleks nie był jeszcze zamieszkany, co ułatwiło pracę architektom i wykonawcom. Na ciągle rozbudowywanym osiedlu lokale o powierzchni od 30 do 170 metrów kwadratowych sprzedawane są za 1,7-2,5 tysiąca złotych za metr. Mieszka tu już kilkadziesiąt rodzin” (źródło: ARCHITEKTURA-murator, nr 6, 2001 roku).

W warszawskiej Akademii Sztuk Pięknych, na wydziale wzornictwa przemysłowego, narodził się jeden z ostatnich pomysłów na rewitalizację wielkiej płyty. Studenci III, IV i V roku stworzyli projekt Idealne Podwórko dla Biura Zarządu Miasta Stołecznego Warszawy oraz Wydziału Planowania Przestrzennego i Architektury. Obejmuje on fragment ursynowskiego osiedla Na Skraju. Program poprzedzony został analizą programu rewitalizacji berlińskiego osiedla Marzahn i ankietą wśród osób zamieszkujących osiedle Na Skraju. Studenci stwierdzili następujące potrzeby:

• podkreślenie potrzeb identyfikacji ludzi z miejscem zamieszkania oraz wydzielenie ku temu specjalną własną strefę;
• stworzenie układów zieleni oraz zmiana układ samego podwórka na bardziej ludzki;
• postawienie na terenie osiedla nowoczesnych, funkcjonalnych i ergonomicznych lamp oraz ławek;
• wprowadzenie segregacji śmieci oraz uatrakcyjnienie miejsc zabaw dla dzieci i terenów rekreacyjnych;
• stworzenie kompleksowego, czytelnego systemu informacji dla każdego osiedla.

Projekt nie byłby kosztowną inwestycją, a jego punkty nadawały się do wprowadzenia w życie. Mimo to nie doczekał się realizacji.