Styczeń 2018 na rynku nieruchomości został zamknięty pod znakiem błyskawicznego wręcz wyczerpania ostatnich dopłat w programie rządowym MdM. Najnowszy raport Merohouse i Expander pokazuje, że ceny transakcyjne mieszkań używanych nie miały większego wpływu na oferty rynku wtórnego. Wahania odnotowanych kwot nie przekraczały 2%.
Spadek marż kredytowych
Marże kredytowe po nieustannym wzroście od 2012 roku zaczęły spadać. Obecnie przy kredycie z 25%-owym wkładem własnym, średnia marża wynosi 2,05, a przy wkładzie 10%-owym wynosi 2,31%. Ostatnia pula dopłat w programie MdM szybko wyczerpała się w styczniu, co dla rynku pierwotnego i także wtórnego było bardzo korzystnym scenariuszem. Zjawisko to wyjaśnił ekspert Metrohouse, Marcin Jańczuk. – Perspektywa otrzymania dopłat przełamywała wszelkie rozterki dotyczące zakupu nowego mieszkania. Klienci kierowali się często nie faktycznymi przesłankami rynkowymi, tylko możliwością otrzymania dofinansowania do nabywanego lokalu. W ten sposób powstała dość ciekawa sytuacja, w której rynek pierwotny zyskiwał bezdyskusyjną przewagę i z góry stawał na wygranej pozycji przy ostatecznej decyzji o wyborze lokum.
Wraz z zakończeniem programu MdM na rynku zapanowała równowaga. Ekspert Metrohouse dostrzegł też inne korzyści. – Nabywcy, którzy do tej pory postrzegali nowe inwestycje tylko przez pryzmat dopłat, mogą otworzyć na rzecz lokali z drugiej ręki, tym bardziej, że coraz częściej wspominanym atutem jest możliwość szybkiego zamieszkania w nieruchomości, zaraz po przeprowadzonej transakcji. O takie tempo na rynku pierwotnym nie jest łatwo.
Niższe ceny mieszkań w Poznaniu i Łodzi
Najwyższe spadki procentowe cen za nieruchomości zauważono w Łodzi i Poznaniu. Średnia cena za metr kwadratowy w Poznaniu to 5143 złote. – Z jednej strony w Poznaniu możemy kupić mieszkania, których cena nie przekracza 4000 zł za m kw., ale przedmiotem transakcji są również lokale o cenach za m kw. odpowiadającym realiom warszawskim. Najczęściej jednak mamy do czynienia z zakupami w cenach od 4500 do 5500 zł za m kw. – skomentował Marcin Jańczuk.
Zaobserwowane na łódzkim rynku nieruchomości zjawisko to stopniowy powrót do stałego poziomu cen zauważonych w ostatnich latach. – Klienci kupujący mieszkania z drugiej ręki płacili za m kw. 3668 zł, czyli 1,6 proc. mniej niż przed miesiącem. Jednocześnie rynek w ostatnich tygodniach jest dość jednolity cenowo. Większość sprzedawanych lokali mieściła się w zakresie 3200-4000 zł za m kw. – dodał ekspert Metrohouse.
Trzy inne, analizowane miasta – Gdańsk, Kraków i Warszawa – nie wykazały zmian w cenach. W Krakowie i Gdańsku ceny spadły o 0,5%, jednak przez wyższe ceny za metr kwadratowy podobne mieszkanie na Pomorzu jest tańsze prawie o 30 tysięcy złotych. Ceny na warszawskim rynku nieruchomości zmalały jedynie o 10 złotych za metr kwadratowych.
Zaobserwowany powolny spadek cen nie dotyczy Wrocławia, ponieważ tam w ciągu miesiąca ceny poszły w górę o 1,5%. – Wprawdzie w stolicy Dolnego Śląska nadal odnotowujemy transakcje w kwotach poniżej 4000 zł za m kw., ale większość mieszkań jest niedostępna w tych zakresach cenowych. W nowym budownictwie, po 2010 r., niczym nadzwyczajnym nie są wyceny i transakcje w okolicach 6500 zł – podsumował Marcin Jańczuk.
Kredytobiorcy z marżą u boku
Jeden z najważniejszych parametrów kredytów hipotecznych to wysokość marży kredytowej. Z czego to wynika, wyjaśnił ekspert Expandera – Jarosław Sadowski. – Po dodaniu do niej stawki WIBOR otrzymujemy oprocentowanie. Tymczasem, w przypadku kredytów mieszkaniowych to odsetki są największą częścią kosztów, gdyż są naliczane przez 20-30 lat. Trzeba jednak dodać, że marża jest stała i jej wysokość jest wpisywana do umowy kredytowej. Obserwowane w ostatnich miesiącach obniżki dotyczą więc jedynie nowo udzielanych kredytów.
Wraz z niższą marżą spada także oprocentowanie, które przy kredycie z 25%-owym wkładem wynosi ok. 3,8%. Jarosław Sadowski zapowiada niedalekie zmiany w tym temacie. – Marże mogą dalej spadać, ale oprocentowanie nie będzie dużo niższe niż obecnie, a w przyszłości będzie rosnąć. Banki na większe obniżki marż mogą się zdecydować gdy NBP podwyższy stopy procentowe lub gdy ta chwila będzie się zbliżała, czyli najprawdopodobniej w przyszłym roku. Połączenie tych dwóch elementów sprawi, że oprocentowanie nowo udzielanych kredytów będzie rosło, ale wolniej niż stopy NBP – dodał ekspert Expandera.
Co to oznacza dla przyszłych kredytobiorców? Wraz ze wzrostem oprocentowania spadnie zdolność kredytowa, przez co uzyskanie kredytu stanie się trudniejsze.
