Zakup nieruchomości na wynajem to coraz popularniejszy sposób na zarobek. Żeby był dochodowy i nie wiązał się z dużymi stratami dla właściciela, należy uważać komu udostępnia się mieszkanie. Dobry najemca opłaca czynsz w terminie, dba o lokal i nie sprawia sąsiadom problemów, a umowę wynajmu podpisuje na długi okres czasu.
Nadchodzi jednak taki moment, kiedy najemca z różnych względów rezygnuje z lokalu, a właściciel musi znaleźć kogoś nowego. Podczas przeglądu wiadomości lokalnych o szkodach, jakie ludzie wyrządzają w cudzych mieszkaniach, rodzą się obawy. Proces znalezienia i wyboru odpowiedniego najemcy to stresujący proces decyzyjny. Analitycy WGN podpowiadają, jak przeprowadzić poszukiwania w sposób komfortowy i maksymalnie bezpieczny. Ich porady to kompendium złożone z 9 podstawowych zasad wynajmu.
Oczekiwania muszą być wyartykułowane w jasny i klarowny sposób
Już przy pierwszej rozmowie warto rozpocząć temat oczekiwań co do warunków udostępnienia lokalu. Na tym etapie powinny paść deklaracje dotyczące wysokości kaucji, palenia tytoniu w lokalu, liczby zamieszkujących osób czy trzymania zwierząt. Wyjaśnienie podstawowych spraw na samum początku to wyraz szacunku dla czasu obu stron.
Rozmowy o finansach to żaden temat tabu w biznesie
Takie rozmowy pozwalają poznać sytuację finansową potencjalnego najemcy.Mimo oporów, jakie temat budzi, należy pamiętać o najważniejszym – wynajem w celach zarobkowych to forma biznesu i kwestię pieniędzy należy poruszyć na samym początku.
Ważnym krokiem jest weryfikacja rzetelności przyszłego najemcy. Można poprosić o referencje i poświadczenie rzetelności współpracy od właściciela poprzednio wynajmowanego mieszkania. Innym sposobem jest podjęcie współpracy z dobrym biurem nieruchomości, które wesprze właściciela w procesie poszukiwań najemcy – już sam fakt pośrednictwa biuro eliminuje potencjalnych zainteresowanych o nieuczciwych zamiarach.
Poprawnie sporządzona umowa wynajmu nieruchomości
Należy pamiętać, że na rynku nieruchomości nie ma obligatoryjnych umów słownych, dlatego tak ważne jest, by umowę wynajmu sporządzić w formie pisemnej. To zabezpieczenie obu stron, które określa zasady współpracy i chroni przed nieodpowiedzialnym wynajmem „na słowo”. Jeśli pojawiają się jakiekolwiek problemy, o wiele łatwiej jest walczyć o swoje prawa.
Sporządzając umowę, warto dostosować ją do swoich potrzeb. Można poprosić o to kancelarię prawną lub doświadczonego pośrednika w obrocie nieruchomościami. Poprawnie spisana umowa jest gwarantem bezpieczeństwa oraz udanej współpracy właściciela z najemcą. Jeśli sporządzana jest samodzielnie, trzeba zapoznać się z treścią klauzul niedozwolonych według Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Dokumentacja zdjęciowa i protokół zdawczo-odbiorczy jako dowody faktycznego stanu mieszkania
Podczas przekazywania najemcy mieszkania podpisuje się protokół zdawczo-odbiorczy. Zawarty w nim opis, stan mieszkania i stan liczników mediów warto wzbogacić o dokumentację fotograficzną lokalu oraz całego wyposażeni wraz z datą wykonania. Taki zestaw dokumentów trafia do najemcy i właściciela.
W protokole uwzględnia się wszelkie ubytki i uszkodzeni, o które w późniejszym czasie właściciel mógłby mieć ewentualne pretensje. Wszystko, co kiedyś mogłoby wymagać naprawy, warto wpisać do protokołu oraz zilustrować zdjęciem. To ważne, ponieważ w momencie zakończenia to dowód na wszystkie zniszczenia poza tymi wynikającymi z normalnego użytku. Taka dokumentacja przydaje się zarówno właścicielowi, jak i przyszłym najemcom.
Kaucja zwrotna
Kaucją zwrotną określa się kwotę pobieraną od najemcy w chwili przekazania lokum w celu zabezpieczenia nieruchomości. Właściciel zwraca ją w całości dopiero po zakończeniu współpracy, o ile nie doszło do szkód w mieszkaniu. Zgodnie z treścią kodeksu cywilnego, właściciel oddaje kaucję w ciągu 30 dni.
Jej wysokość jest ustalana indywidualnie, zazwyczaj to jedno- bądź dwukrotność czynszu najmu za okres miesiąca zwiększona o średnią opłatę za media. W zależności od wyposażenia mieszkania i jego standardu kaucja może być wyższa, ale nie może przekroczyć wartości rocznego czynszu liczonego na podstawie umowy wynajmu.
Bezpieczeństwo mieszkania, czyli jak sporządzić umowę najmu okazjonalnego
Coraz częstszym zjawiskiem na rynku nieruchomości są umowy wynajmu zawierane w formie umów najmu okazjonalnego. Umowę sporządza notariusz, z czym wiążą się konkretne korzyści dla właściciela mieszkania na wynajem. To zabezpieczenie, które w sytuacjach wyjątkowych upraszcza procedurę eksmisji wyłącznie do trybu egzekucyjnego. W momencie zawierania umowy najemca musi wskazać zastępczy lokal, do którego zostanie eksmitowany w wypadku niewywiązywania się z płatności.
Określone zasady wypowiedzenia oraz zwrotu lokalu po zakończeniu wynajmu
To kolejne ważne informacje, które po dokładnym przemyśleniu warto wpisać w umowę najmu, m.in.
- czy wynajmowany lokal ma być odświeżony i odmalowany przed zwrotem,
- jak rozliczane będą koszty ewentualnych szkód,
- jaki jest okres wypowiedzenia,
- jaka forma wypowiedzenia umowy obowiązuje.
Systematyczny monitoring wszystkich płatności
Warto regularnie sprawdzać systematyczność opłat za wynajmowany lokal, tym bardziej, jeśli najemca ma samodzielnie opłacać wszystkie płatności dodatkowe. Zawarcie w umowie najmu punktu o przesyłaniu potwierdzenia wykonania comiesięcznych przelewów czy ich skanów to dobry sposób, chroniący przed ewentualnymi niespodziankami.
Podatek
Próba oszczędzania na podatku od wynajmu nieruchomości nie jest dobrym pomysłem. 8,5%-owa stawka ryczałtu nie będzie dużą kwotą, a właściciela chroni przed licznymi problemami. Jedną z takich nieprzyjemnych sytuacji może być nieporozumienie z najemcą czy szantażowanie właściciela.
Podejmując racjonalną decyzję płatności podatku, warto prawidłowo zapisać w umowie kwestie płatności czynszu oraz opłat dodatkowych. Jeśli to najemca opłaca rachunki za media i czynsz, kwoty te należy rozdzielić, ponieważ czynsz najmu jest zarobkiem właściciela i tylko od niego liczy się wysokość podatku.
Podsumowanie
Z doświadczenia analityków WGN jasno wynika, że im większą uwagę właściciel przyłoży do bezpieczeństwa wynajmu, tym mniej pozostaje obszarów generujących ewentualne nieporozumienia z najemcą. Nikt nie jest w stanie przewidzieć wszystkiego, ale należy dołożyć wszelkich starań, by zminimalizować wszelkie ryzyko. Na koniec można jeszcze poszukać dobrej polisy ubezpieczającej mieszkanie – przezorny zawsze ubezpieczony.
