Na rynku nieruchomości każdy kwartał przynosi kolejne pobite rekordy – deweloperzy stają na głowie, by bloki i osiedla były skończone jak najszybciej, a ludzie coraz częściej dostrzegają korzyści z kupna mieszkań do wynajmu. Czy zakup mieszkania z tak szybko realizowanej inwestycji jest dobrą inwestycją?
Rekord goni rekord, czyli wyścig deweloperski
Zgodnie z najnowszymi danymi GUS, rynek mieszkaniowy w Polsce po prostu pędzi. Szacuje się, że przez pierwsze cztery miesiące 2018 roku oddano do użytku ponad 58 tysięcy mieszkań, a więc o 12,2% więcej niż w ubiegłym roku (w 2017 zarejestrowano wzrost o 1,3%). Tegoroczny wynik jest najlepszym od początku transformacji ustrojowej. Gdyby to tempo się utrzymało, do końca 2018 roku powstałoby ponad 200 tysięcy nowych mieszkań i kolejny rekord zostałby pobity. Rekord z 2008 roku (na rynek trafiło 165 tysięcy lokali) pobito w 2017 roku, kiedy wybudowano 178 tysięcy lokali.
To jednak nie wszystko. W trakcie pierwszego kwartału bieżącego roku rozpoczęto budowę ok. 48 tysięcy mieszkań, a wydano prawie 67 tysięcy pozwoleń na budowę bądź zgłoszeń wraz z projektem budowy.
Twarde rządy popytu inwestycyjnego
Jesienią zeszłego roku wydano raport Dolnośląskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Z jego treści wynika, że w zeszłym roku aż 60% wrocławskich mieszkań kupiono za gotówkę. Co ciekawe, Wrocław nie jest wyjątkiem, ponieważ podobny a, nawet większy procent dotyczył także innych miast.
– Wydaje mi się, że rynek się przegrzewa, bo popyt jest generowany sztucznie. Nie przez prawdziwe zapotrzebowanie na mieszkania, ale z przyczyn inwestycyjnych – mówi w wywiadzie dla „Gazety Wyborczej” Zbigniew Maćków, architekt z biura Maćków Pracownia Projektowa. Jak to argumentuje?
– Niektórzy moi znajomi, choć nie są deweloperami, mają po 20-30 mieszkań i żyją z najmu. Z kolei jako architekt pracujący z deweloperami widzę, że coraz mniej mieszkań sprzedaje się pojedynczo. Przychodzi klient z gotówką, którą dziesięć lat temu zainwestowałby w restaurację czy rowerową firmę kurierską. Dziś prosi o dziesięć mieszkań w jednej klatce schodowej – wyjaśnia Zbigniew Maćków, który w swojej opinii nie jest sam.
– Wiele było takich tygodni ostatnio, kiedy dwóch na trzech naszych klientów szukało i kupowało mieszkania pod wynajem. Niemal wszyscy za gotówkę. Interesowały ich najczęściej mieszkania dobrze położone, blisko centrum lub dobrze z nim skomunikowane, często wykończone, do natychmiastowego zamieszkania – opowiada pan Michał z jednego z biur nieruchomości w Krakowie.
Głównym powodem licznych inwestycji w nieruchomości są stopy procentowe na rekordowo niskim poziomie. Oprocentowanie lokat bankowych w Polsce jest wręcz śmiesznie niskie, a nieinwestowanie pieniędzy w takich warunkach sprawia, że po prostu ludzie je tracą. Dlatego coraz więcej osób lokuje oszczędności w nieruchomościach.
Gwałtowne hamowanie, a Mieszkanie Plus
Tak silny popyt na inwestycje zaczyna oddziaływać na ceny, głównie gruntów. W zeszłym roku ceny działek pod budowę osiedli zaczęły drożeć, dochodząc nawet do czterokrotnego przebicia ceny pierwotnej. Tym samym zwiększają się koszty projektu deweloperskiego. Materiały budowlane i robocizna także drożeją, więc dla zachowania rentowności projektu cena za metr kwadratowy mieszkania także idzie w górę, sięgając nawet zatrważających 14 tysięcy.
Rynek mieszkaniowy w Polsce zaczął się już przegrzewać. Dynamika sprzedaży nieruchomości już spadła, co zauważa Marcin Krasoń z Home Broker, ceniony polski analityk rynku mieszkaniowego. Zgodnie z danymi zebranymi przez portal RynekPierwotny.pl, pierwszy kwartał nie daje tak efektownego wzrostu liczby sprzedanych mieszkań, jak miało to miejsce dotychczas. W porównaniu z przyrostem 10, a nawet 20%, wzrost sprzedaży o 4,5% nie jest spektakularny.
Duży wpływ na rynek nieruchomości będzie mieć powrót odnowionego programu rządowego Mieszkanie Plus. Zmodyfikowany program ma się opierać na systemie dopłat do wynajmu dla pierwszych osób zasiedlających nowe budownictwo mieszkalne. W praktyce może się okazać, że w okolicy inwestycji programu rządowego ceny czynszów wyraźnie spadną. Idee projektu komentuje Marcin Krasoń z Home Broker:
– Pomysł może namieszać na rynku mieszkaniowym i wpłynąć na zyskowność inwestycji w mieszkanie na wynajem.
Należy jednak pamiętać, że podobna sytuacja może mieć miejsce w każdej dzielnicy, gdzie ofert wynajmu jest więcej niż samych zainteresowanych.
Lokalizacja przede wszystkim
Złota rada inwestycji w nieruchomości – lokalizacja odgrywa ważniejszą rolę, niż mogłoby się wydawać. Poszukując mieszkania na wynajem warto wybrać takie w pobliżu centrum lub doskonale z nim skomunikowane.
Wybierając mieszkanie, ludzie kierują się też klimatem i wyjątkowością mieszkania, dlatego chętniej wybiorą spokojne osiedle przy przystanku tramwajowym bądź lokal w cichej uliczce blisko centrum niż najtańsze lokum na obrzeżach miasta bądź przy hałaśliwej ulicy. Warto też wybrać mieszkanie w kamienicy lub bloku, w którym nie ma wielu lokali na wynajem – to zawsze mniejsza konkurencja.
