Warszawa - plac budowy

Rynek wtórny nieruchomości ma wiele niewątpliwych zalet. Kupujący może obejrzeć dokładnie interesujący go lokal, który kosztuje o wiele mniej niż te oferowane przez deweloperów. Dodatkowo istnieje też większa możliwość negocjacji cen. Dużo też się mówi o lepszości starszego budownictwa nad nowoczesnymi budynkami „bez duszy”.

Mimo tych zalet, na rynku wtórnym można spotkać się z kilkoma zagrożeniami. By nie popełnić poważnego błędu koniecznie trzeba się przed nimi ustrzec.

Czyje to mieszkanie?

Na pierwszym spotkaniu warto poprosić właściciela nieruchomości o wgląd do poniższych dokumentów:

  • aktu notarialnego nabycia lub przejęcia,
  • aktualnego odpisu księgi wieczystej.

Księga wieczysta zawiera informacje m.in. o właścicielu lokalu (dział II) i hipotece (dział IV). Wiele ksiąg wieczystych dostępnych jest w internecie na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Dobrze też się upewnić, czy właściciel nie prowadzi działalności gospodarczej zarejestrowanej na mieszkanie. W takim przypadku istnieje ryzyko, że lokum obciążone jest opłatami, dlatego należy poprosić o zaświadczenie z Urzędu Skarbowego i ZUS-u o niezaleganiu z podatkami i składkami.

Kwestie prawne nie dotyczą wyłącznie samego mieszkania, ale też całego budynku i zajmowanej przez niego powierzchni. Wszelkie wątpliwości rozwieje wypis z ewidencji gruntów. Także dzięki niemu nikt nie będzie miał praw do roszczeń właścicielskich wobec mieszkania i całej nieruchomości.

Co z okolicą?

Po sprawdzeniu kwestii prawnych lokalu dobrze jest rozejrzeć się po okolicy. Dokładniej – upewnić się, czy w najbliższym czasie okolicy nie zostanie zagospodarowana w mało atrakcyjny sposób, np. na budowę magazynów czy stacji benzynowej. Informacje tego typu znajdują się w planach zagospodarowania przestrzennego wokół budynku.

Kiedy mieszkanie będzie wolne?

Podczas transakcji od razu powinno się ustalić, kiedy poprzedni właściciel opuści mieszkanie i nie chodzi tu o deklarację słowną. Takie informacje należy umieścić najpierw w umowie przedwstępnej, potem w umowie ostatecznej. Podpisując akt notarialny, można także poprosić o dołączenie rygoru egzekucyjnego do dokumentu. Stanowi to podstawę terminowego opuszczenia mieszkania przez sprzedawcę.

Kto zaakceptował tę cenę?

Różnice w cenach to największa pułapka rynku wtórnego. Nawet najkorzystniejsza cena ofertowa traci na atrakcyjności, gdy przychodzi pora dokonania transakcji. Wielu sprzedawców wystawia mieszkania bez świadomości ich wartości, przez co zawyżają ceny mieszkań. Kupujący też często nie znają zasad rządzących rynkiem wtórnym i przystają na niekorzystne warunki. Konsekwencje mogą być dwie:

  • przepłacenie za mieszkanie w przypadku płatności gotówką,
  • unieważnienie transakcji i strata wpłaconego zadatku w przypadku brania kredytu.

Druga sytuacja wynika z oceny mieszkania przez rzeczoznawcę. Wycenia on lokal, uwzględniając jego walory, średnią cen transakcyjnych podobnych nieruchomości i mieszkań w okolicy. Bank pożycza kwotę określoną przez rzeczoznawcę, a nie przez osobę sprzedającą. Przy zawyżonej cenie mieszkania przyszli właściciele nie dostaną odpowiednich funduszy, by je zakupić, a tym samym utracą wpłacony zadatek.

Czy umowa przedwstępna zawiera wszystkie ustalenia?

W umowie przedwstępnej należy zawrzeć:

  • informację o kwocie sprzedaży,
  • dokładny opis przedmiotu transakcji (metraż, rozkład itp.),
  • termin przekazania nieruchomości,
  • spis wad lokalu,
  • informację o ew. przekazaniu komórki lokatorskiej,
  • spis rzeczy znajdujących się w mieszkaniu (w przypadku mieszkania z wyposażeniem).

Chociaż umowa cywilnoprawna jest tańsza, lepiej jest spisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Dokument spisany w takiej formie jest zabezpieczeniem na wypadek ewentualnego wycofania sprzedającego z transakcji.

Czym różni się zaliczka od zadatku?

Przed wpłaceniem jakichkolwiek pieniędzy przy podpisywaniu umowy przedwstępnej trzeb określić, czym tak naprawdę te pieniądze będą – zadatkiem czy zaliczką.

  • Zadatek: w przypadku rezygnacji sprzedającego z transakcji, musi on oddać dwukrotność zadatku wpłaconego przez kupującego. Jeśli to kupujący zrezygnuje z kupna, wpłacona kwota przepada. Ma to podłoże prawne w artykule 394 Kodeksu cywilnego.
  • Zaliczka: w przypadku niepowodzenia transakcji wpłacona kwota wraca do kupującego, bez względu na przyczynę niepowodzenia.

Wielu z tych rzeczy ludzie nie są świadomi, dlatego tak ważne jest przed zakupem mieszkania zapoznanie się z prawami rządzącymi rynkiem nieruchomości.