Remontowana łazienka

Przed rozpoczęciem remontu mieszkania należy się upewnić, do czego wymagana jest zgoda spółdzielni bądź wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ niektóre prace wymagają zezwoleń. Do których potrzebna jest zgoda, a które można wykonać bez podpisów?

Co zgłaszać, a czego nie?

Jeśli zaplanowane prace remontowe czy też roboty instalacyjne nie dotyczą wspólnych części budynku ani nie naruszają pionów, nie wymagają zgody mieszkańców bloku. Ze spokojem można też wymienić kuchenkę czy piecyk, pomalować ściany we własnym mieszkaniu, polakierować podłogi, wymienić okna bądź glazury. Podobnie jest ze zmianą układu pomieszczeń czy wyburzaniem ścian działowych – oczywiście pod warunkiem, że wprowadzane zmiany nie będę ingerować we wspólne części budynku.

Wszystko to potwierdza wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 23 stycznia 2006 r. (sygn. akt VII SA/Wa 1431/05). Stwierdzono w nim, że remont lokalu w bloku, jeśli prace nie dotyczą części konstrukcyjnych budynku i nie wpływają na jego funkcjonowanie jako całości, nie wymaga zgłoszenia, ponieważ nie jest to remont całości obiektu budowlanego.

Wszystkie inne prace wymagają już zgody wspólnoty lub spółdzielni.

Przebudowa części wspólnych, a zgoda wspólnoty

 

 

By przeprowadzić przebudowę wspólnych części budynku, należy mieć na to zgodę wydaną przez wspólnotę w uchwale. Może to nastąpić na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów bądź przez te dwa sposoby jednocześnie. Przede wszystkim należy zgłosić się do zarządu wspólnoty, ponieważ to jego członkowie są upoważnieni do zbierania głosów. Zebrania zarządu powinny odbywać się przynajmniej raz w roku, do 31 marca.

Jeśli podczas ich trwania nie uda się zebrać odpowiedniej większości głosów, można nadal głosować nad uchwałą, jednak w trybie indywidualnego zbierania głosów. Większość głosów jest liczona według wielkości udziałów osób głosujących we wspólnej nieruchomości. Może być inaczej, jeśli wcześniej w uchwale lub umowie określono inny sposób liczenia głosów. O treści uchwały, nad którą trwa głosowanie, należy powiadomić właściciela każdego lokalu drogą pisemną. Brak akceptacji większości jest jednoznaczny z brakiem jakichkolwiek szans na uzyskanie zgody inną drogą.

Uzyskanie zgody w spółdzielni

Sprawy się komplikują, jeśli blok podlega spółdzielni. Nawet mając spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu, obowiązuje je ograniczone prawo rzeczowo i jest ono nadal własnością spółdzielni, posiadającej decydujący głos w kwestii przebudowy lokalu oraz części wspólnych. Decyzje podejmowane są zazwyczaj przez zarząd lub uprawnionego kierownika działu administracji na podstawie obowiązujących regulaminów. Zdarzają się sytuacje, kiedy mieszkanie stanowi odrębną własność, ale spółdzielnia nadal zarządza nieruchomością wspólną, a wszystkie decyzje zapadają na podstawie wewnętrznych regulaminów spółdzielczych.

Formalności, wszędzie formalności

Przed wykonaniem remontu całości budynku należy zgłosić chęć przeprowadzenia takich prac w starostwie powiatowym już miesiąc wcześniej (dokładnie 30 dni) i otrzymać tzw. milczącą zgodę urzędu, czyli brak sprzeciwu na działania.

Zgoda wydawana przez starostę jest wymagana w przypadku przebudowy budynku – wymiana pionów kanalizacyjnych, elewacji czy dachu, wykonanie dodatkowych pionów wentylacyjnych i otworów w stropach lub ścianach nośnych. Aby ją uzyskać, trzeba mieć tytuł prawny do zarządzania nieruchomością w celach budowlanych. Wymagany jest też projekt budowlany oraz dodatkowe uzgodnienia, takie jak opinia techniczna.

Ważna informacja jest też taka, że brak obowiązującego planu miejscowego na danym obszarze idzie w parze z potrzebą uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Wniosek z tego płynie jeden – nawet najmniejsza przebudowa lokalu czy budynku może być naprawdę formalnie skomplikowana.